Ипотека доступная для всех. Когда такое будет.

Ипотека доступная для всех. Когда такое будет.

Ипотека доступная для всех. Когда такое будет.

Во-первых ответим на вопрос: для чего вообще нужна ипотека? Ответ прост: для превращения дорогостоящего и недоступного товара – жилья в доступное, путем предоставления кредита на 10-30 лет под низкий кредитный процент. Так гласит теория, да и практика в странах, где ипотека работает уже 50-60 лет. Увы, пока в России дела с ипотекой в силу разных причин обстоят по-другому. Только 10% россиян могут получить жильё через ипотечный кредит.

  1. Ипотечные кредиты наиболее интенсивно выдают следующие банка (данные на 1 полугодие 2011 г) и десятка лидеров выглядит так:
    Сбербанк,
    ВТБ 24,
    Газпромбанк,
    Абсолют Банк,
    Райффайзенбанк,
    Запсибкомбанк,
    БСЖВ,
    Банк «Возрождение»,
    «Ханты-Мансийский Банк»,
    «Нордеа Банк».

Общий объем ипотечного кредитования по данным Центробанка РФ вырос на 9,8% по отношению к первому полугодию 2010 г. Ожидается, что за весь 2011 г в России будет выдано 415.000-460.000 ипотечных кредитов на общую сумму 580-640 млрд руб. То есть, средний ипотечный кредит в России составляет 1.340.000 руб. Запомним эту цифру, чуть позже она нам пригодится.

Пока же познакомьтесь с довольно интересными цифрами. Рассмотрим типичную стартовую ситуацию: молодая семья с маленьким ребенком (или даже двумя) живет в квартире с родителями в региональном центре, например, в Нижнем Новгороде. Конечно, молодая семья мечтает иметь свою квартиру, ведь оба молодых родителя работают и есть доход порядка 50.000 руб в месяц. На рынке вторичного жилья молодая семья желает приобрести 3-х комнатную квартиру площадью 62 кв. м. с текущей рыночной ценой 3.200.000 руб.

Доступная ипотека для молодой семьи

Далее допустим, что эта семья обращается в Банк за получением ипотечного кредита сроком на 20 лет под 14,25% годовых. Такой ипотечный кредит этой молодой семье обошёлся бы в 40.300 руб ежемесячно, что составило бы почти 81% её семейного бюджета. К сожалению, молодой семье «не светит» получить ипотечный кредит на 3-х комнатную квартиру в рассматриваемом нами примере.

Во-первых, потому что почти вдвое превышен норматив верхнего предела (40%) по кредитным выплатам, допустимым для семьи или физлица, ибо при превышении этого норматива существенно возрастает риск просрочек по ипотечному кредиту. А, во-вторых на оставшуяся сумму, около 9.000 руб молодой семье из трех человек прожить просто невозможно. Хотя бы потому, что коммунальные платежи за 3-х комнатную квартиру площадью 62 кв м в 2011 г составляют порядка 6.000 руб и оставшихся 3.000 руб не хватит на питание, одежду, обувь, городской транспорт и связь.

Итог ясен: Банк откажет молодой семье в ипотечном кредите для приобретения этой квартиры, и в лучшем случае предложит «умерить аппетиты», подыскав более скромное жилье, чтобы норматив кредитных выплат по ипотеке не превышал 40% от дохода молодой семьи. То, есть при ежемесячном доходе 50.000 руб ипотечная нагрузка не должна превышать 20.000 руб в месяц. Соответственно, максимальный доступный ипотечный кредит для молодой семьи в нашем примере 1.587.000 рублей. Как видите, эта цифра совсем немного отличается от среднероссийского ипотечного кредита 1.340.000 руб.

Такова реальность с ипотечными кредитами в России в 2011 г. И неважно, в каком Банке из десятки лидеров будет пытаться получить ипотечный кредит молодая семья – требования к её платежеспособности будут примерно одинаковы. Различаться будут лишь ставки ипотечного кредита.

А с практической точки зрения молодой семье в нашем примере доступна лишь 1-комнатная квартира общей площадью 30-32 кв м. Её текущая рыночная стоимость как раз и располагается в диапазоне 1.300.000 – 1.600.000 руб в зависимости от района города, типа дома и некоторых других условий.

Ну, и ещё стоит заметить, что за 20 лет молодая семья успеет заметно повзрослеть, а её дети вырастут и сами будут готовы «вылететь из родительского гнезда», построив собственную семью. Только вот куда «вылетать», если у них нет крыши над головой. Особенно, если не изменится ситуация с ипотечным кредитованием в России.

Доступной ипотеке мешает нехватка жилья?

Довольно тревожная ситуация, если учесть, что в современной России образца 2011 г не хватает порядка 1.500.000.000 кв м жилья, то есть в среднем по 10,3 кв м на каждого россиянина, включая стариков и младенцев. Даже принимая очень скромную стоимость жилья в 25.000 руб за кв м, требуется астрономическая величина капиталовложений – 37,500 трлн руб (около 1,250 трлн долл). Это фактически почти вдвое превышает все активы Центробанка РФ (18,3 трлн руб на 1 ноября 2011 г.). И становится понятно, что государство просто не в состоянии решить эту проблему для своих граждан.

Что же остается делать гражданам? Ответ очевиден: прилагать собственные усилия для обзаведения жильем, а пока нет необходимой суммы для этого… арендовать жилье у тех, кто его имеет и готов сдать в аренду. Это могут быть как владельцы отдельных квартир, коттеджей, так и владельцы многоквартирных домов, так называемых «доходных домов», специально предназначенных для сдачи в аренду жилья тем, у кого нет собственного.

Аренда жилья заместо ипотеки

То есть, рынок аренды жилья неизбежен и в целом для съемщика жилья он дешевле рынка ипотечного кредитования. Дополнительным достоинством арендного рынка жилья является минимум требований к съемщику жилья, чего не скажешь  про процесс банковского ипотечного кредитования, пройти который на сегодняшний день в состоянии лишь 10% россиян.

Но, и у аренды жилья есть свои минусы: заплаченные за аренду жилья деньги навсегда покинут кошелек съемщика жилья, сформировав при этом доход арендодателя. В российских условиях съемщик кроме оплаты арендодателю оплачивает отдельно коммунальные платежи, газ, электроэнергию.

И если на сегодняшний день аренда однокомнатной квартиры, например, в Нижнем Новгороде обходится в среднем в 12.000 руб, то добавив к ним примерно 4.000 руб коммунальных платежей формируются затраты порядка 16.000 руб. При этом получается разница между ипотечным кредитованием и арендой около 4.000 руб. Можно ли что-либо сделать с этой в общем-то небольшой суммой для приобретения будущего жилья?

Ответ напрашивается как бы сам собой – нужно накапливать эти деньги в семейном неприкосновенном фонде и лет через 10-15, накопив приличную сумму вновь обратиться к банковскому ипотечному кредитованию, но уже со стартовым вкладом в СВОЁ ЖИЛЬЁ!

Идея простая, и конечно, давным-давно реализована в мировой практике в так называемой «германской модели» ипотеки, которая была отработана почти 50 лет назад, сразу же после второй мировой войны. На сегодняшний день эта модель работает так: семья или гражданин открывают специальный накопительный счёт, на который ежемесячно перечисляет 5-6% своего дохода (при нынешнем среднем доходе около 4.000 евро в месяц это составляет порядка 200-240 евро).

В России, при средней зарплате в регионе (для примера в Нижнем Новгороде) в 23.000 руб в месяц на одного работающего или 46.000 руб на двух работающих в семье, накопления 5-6% составят около 2.700 руб в месяц. И этого слишком мало для того, чтобы сформировать будущий приличный вклад в собственное жилье. В непростых российских условиях придётся откладывать больше, хотя бы 10-12%, то есть 4.500-5.000 рублей в месяц. И это не такая уж сложная задача при грамотном планировании и экономном ведении семейного бюджета, хотя бы за счет отказа от неумеренного (избыточного) потребления. Это требует некоторой дисциплины, но вполне возможно.

Конечно, на такой длительный период накопления как 10-15 лет нужно хорошо подумать ГДЕ и КАК организовать эффективное накопление, чтобы избежать неминуемых инфляционных потерь. Но, рассмотрение этого вопроса отдельная и совсем непростая тема. В виде резюме можно сказать, что 2-3% над уровнем  инфляции можно обеспечить как минимумом десятком способов, даже с учетом глобального финансового кризиса.

Так что, можно отвлечься от борьбы с инфляцией и сделать расчёт в «абсолютных цифрах». Накапливая по 4000-5000 руб в месяц в виде «экономии» на разнице между ипотечным кредитом и арендной платой за 10-15 лет будет создан семейный «жилищный капитал» от 480.000 руб (за 10 лет при 4.000 руб в месяц) до 900.000 руб (при 5.000 руб в месяц).

При наличии такого «жилищного капитала» уже повзрослевшая за 10-15 лет семья может вновь вернуться к вопросу банковского ипотечного кредитования. И условия будут намного выгоднее и не обременительнее. Ведь размер ипотечного кредита станет намного меньше. Вместо нынешних 1.340.000 руб он будет 860.000 – 440.000 рублей, то есть в 1,5-3 раза меньше и это очень существенно. Если одновременно с этим «повзрослеет» и капитализм в России, а вместе с ним и ставки на ипотечный кредит приблизятся к европейским (4,5% в Германии и 1,36% в Дании), то ипотека будет совсем необременительной и доступной большинству граждан России.

Однако, мечтать не вредно, но гораздо полезнее действовать в текущих условиях. И желательно максимально эффективно. Как же это сделать?

Совсем непростой вопрос и решений у него десятки. Кому-то подойдёт один вариант, кому-то другой, а кому-то третий. Универсальных решений нет.

К сожалению, российское государство в нынешнем его состоянии не способно решить жилищную проблему своих граждан, но может помочь отдельным категориям, что и делается. А вот до всех граждан дело не дойдёт никогда. ПОКА ипотека в России явно не выход, ибо непомерно дорога.

По рейтингу компании Penny Lane Realty Россия занимает 47-е место из 60-ти возможных по дороговизне ипотечных программ и лишь в 13-ти странах мира ипотека ещё дороже чем в России.

Утешение за 47-е российское место в рейтинге невысокое, особенно если учесть, что за 20 лет гражданин или семья при нынешней процентной ставке по ипотеке выплатит Банку ТРИ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ, которое приобретается по ипотеке!

Европейская, а точнее германская модель ипотеки, называемая также «стройсберкассы», ещё в середине 60-х годов прошлого века успешно решила проблемы с жильем для населения Германии, Бельгии и Австрии.

Суть модели проста: семья в «стройсберкассе» накапливает за 10-15 лет примерно  50% стоимости жилья, а затем государство даёт субсидию 10% и Банк льготный ипотечный кредит при средней ставке 2,25-4,25% годовых. Вот так всё просто и это работает! Для нас же, россиян это кажется сегодня почти несбыточной мечтой, особенно имея ввиду, то средняя российская зарплата в 450 евро практически в 10 раз ниже средней европейской, а средняя ипотечная ставка 13,1% в 3-6 раз выше, чем в Европе.

Ну что же, как трудимся, так и получаем. Эффективность труда в России по разным источникам отстает от европейской в 7-15 раз! И «подтягивать» её до среднеевропейской придется ещё долго…

Можно ли применить в России германскую модель «стройсберкасс»? Конечно, можно. Создав необходимые условия со стороны государства, которое в теории должно защищать своих граждан всеми доступными ему способами. Нашлись инициативные люди и в 2002 г в Госдуму был внесён законопроект о внедрении в России «стройсберкасс», но… тут же законопроект был заморожен решением Президента РФ (вместо того, чтобы доработать его!).

Вот после этого и судите объективно сами, заинтересовано ли государство обеспечить граждан страны жильём? Де-факто не заинтересовано, какие бы красивые слова не звучали в СМИ и с экранов телевизоров первыми лицами государства. Почему так происходит и кому это выгодно, совсем другая история.

У рядовых граждан России самой РЕАЛЬНОЙ остается модель «активного ожидания и накопления»: 10% своего дохода отправлять в личный (семейный) неприкосновенный «жилищный фонд», коль скоро родное государство российское заблокировало законопроект отлично зарекомендовавших себя в Европе «стройсберкасс».

Само же российское государство, в лице своей банковской системы, рискует потерять огромные суммы личных (семейных) «жилищных фондов», если граждане решат хранить их в заграничных финансовых институтах… Такое вполне возможно и к этому нужно быть готовым. Соответственно, эти деньги не будут работать на развитие экономики страны со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Правда, есть ещё одна возможность, эквивалентная потенциалу «стройсберкасс» по германской модели,  которая может быть реализована путем объединения заводов по производству строительных материалов, строительных организаций, граждан с их «жилищным фондом» и банков, готовых инвестировать в долговременные программы производства стройматериалов и строительства жилья. Конечным продуктом этого объединения является жильё для граждан. И ещё одна важная деталь – широкое применение бартерных взаимоотношений между организациями внутри объединения, с покрытием недостатка денежных средств инвестиционными кредитами банков. Вот здесь все на своём месте и не требуется специального законопроекта. Действующего законодательства России вполне достаточно. Дело лишь за инициативными, ответственными и дальновидными.